Nghị định 98/2024/NĐ-CP ban hành ngày 25/7/2024 của Chính phủ là một văn bản pháp lý quan trọng, quy định chi tiết một số điều của luật nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nhằm cung cấp thông tin toàn diện và chuyên sâu, bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết, mạch lạc về bối cảnh, phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng cùng những điểm mới đột phá của nghị định này.

1. Bối cảnh ban hành và tầm quan trọng của nghị định 98/2024/NĐ-CP:

Trải qua nhiều thập kỷ phát triển đô thị, Việt Nam hiện đang đối mặt với bài toán nan giải về hệ thống nhà chung cư cũ, đặc biệt là các khu tập thể được xây dựng từ thế kỷ trước tại các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Nhiều công trình trong số này đã xuống cấp nghiêm trọng, xuất hiện tình trạng lún nứt, thấm dột và không còn đảm bảo các điều kiện an toàn về phòng cháy chữa cháy hay năng lực chịu lực. Thực trạng này đòi hỏi phải có một hành lang pháp lý mạnh mẽ, thông thoáng để đẩy nhanh tiến độ cải tạo, bảo vệ tính mạng và tài sản của người dân, đồng thời chỉnh trang diện mạo đô thị theo hướng hiện đại, bền vững.

Sự ra đời của luật nhà ở năm 2023 đã tạo cơ sở nền tảng mới và nghị định 98/2024/NĐ-CP chính là dòng chảy hiện thực hóa các quy định đó vào cuộc sống. Được ban hành chính thức vào ngày 25 tháng 7 năm 2024 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1 tháng 8 năm 2024 (cùng thời điểm với luật nhà ở), nghị định này thay thế cho các quy định cũ vốn còn nhiều vướng mắc, mở ra một chương mới cho công tác quản lý và thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Việt Nam.

2. Phạm vi điều chỉnh của nghị định 98/2024/NĐ-CP:

Phạm vi điều chỉnh là ranh giới pháp lý xác định những vấn đề, hoạt động nào thuộc quyền kiểm soát và hướng dẫn của văn bản. Theo quy định tại điều 1, nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều, khoản của luật nhà ở số 27/2023/QH15 về các nội dung cốt lõi sau:

- Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư: Quy định rõ ràng về quy trình, trách nhiệm và kinh phí thực hiện kiểm định các nhà chung cư, đặc biệt là các chung cư cũ, chung cư thuộc diện hư hỏng nặng để xác định mức độ an toàn.

- Lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại: Hướng dẫn chi tiết cách thức đưa các khu chung cư vào danh mục cần cải tạo, xây dựng lại trong kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh.

- Quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại: Các yêu cầu về quy hoạch chi tiết 1/500, tích hợp các tiện ích công cộng và tối ưu hóa không gian đô thị xung quanh dự án.

- Lựa chọn chủ đầu tư dự án: Quy định cơ chế lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tư thông qua sự đồng thuận của chủ sở hữu hoặc thông qua hình thức đấu thầu công khai khi các chủ sở hữu không thỏa thuận được.

- Cơ chế ưu đãi trong dự án: Xác định các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ưu đãi về thuế và quyền được khai thác phần diện tích thương mại để tạo động lực kinh tế cho các nhà đầu tư.

- Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Quy định chi tiết về hệ số bồi thường diện tích (hệ số K), cách tính giá trị căn hộ tái định cư, hỗ trợ tiền thuê nhà tạm cư và nguyên tắc bố trí chỗ ở mới cho người dân.

- Cưỡng chế di dời và phá dỡ: Thiết lập trình tự, thủ tục pháp lý chặt chẽ để thực hiện cưỡng chế di dời đối với các trường hợp cố tình không chấp hành vì mục đích an toàn chung của cộng đồng.

3. Đối tượng áp dụng của nghị định 98/2024/NĐ-CP:

Để đảm bảo tính thực thi đồng bộ, điều 2 của nghị định đã khoanh vùng rõ rệt các cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư, bao gồm:

- Chủ sở hữu nhà chung cư: Bao gồm các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sở hữu hợp pháp căn hộ chung cư hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại. Đây là nhóm đối tượng trung tâm, chịu tác động trực tiếp và nắm quyền quyết định hình thức thực hiện dự án thông qua hội nghị nhà chung cư.

- Người sử dụng nhà chung cư: Những cá nhân, tổ chức đang thuê, mượn hoặc ở nhờ hợp pháp tại các căn hộ chung cư này, có quyền được hỗ trợ ổn định đời sống hoặc di dời theo quy định.

- Chủ đầu tư dự án: Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm được lựa chọn để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

- Các cơ quan quản lý nhà nước:

• Bộ Xây dựng: Cơ quan chịu trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện nghị định trên phạm vi cả nước.
• Ủy ban nhân dân các cấp (đặc biệt là cấp tỉnh và cấp huyện): Cơ quan trực tiếp phê duyệt kế hoạch, phê duyệt quy hoạch, tổ chức di dời, cưỡng chế và phê duyệt phương án bồi thường.
• Sở Xây dựng: Cơ quan tham mưu đắc lực cho UBND cấp tỉnh trong việc thẩm định chất lượng công trình và lựa chọn chủ đầu tư.
• Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan: Bao gồm các đơn vị tư vấn kiểm định chất lượng công trình, đơn vị thiết kế quy hoạch, ngân hàng cung cấp tín dụng cho dự án và các nhà thầu thi công xây dựng.

4. Những điểm mới đột phá thúc đẩy tiến độ dự án:

Nghị định 98/2024/NĐ-CP được các chuyên gia kinh tế và pháp lý đánh giá cao nhờ việc tháo gỡ được những "nút thắt cổ chai" vốn làm đóng băng nhiều dự án cải tạo chung cư cũ trong suốt nhiều năm qua:

4.1) Quy định rõ ràng về tỷ lệ đồng thuận của chủ sở hữu:

Trước đây, việc yêu cầu sự đồng thuận tuyệt đối 100% từ tất cả các hộ dân là rào cản lớn nhất khiến các dự án dậm chân tại chỗ. Nghị định mới đã cụ thể hóa quy định của luật nhà ở 2023, đối với các nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm (nhà chung cư cấp D), chỉ cần đạt tỷ lệ đồng thuận theo quy định (thông thường từ 51% đến 75% tùy trường hợp cụ thể được quy định chi tiết cho từng loại hình hội nghị) là đã có thể triển khai lựa chọn chủ đầu tư và phương án bồi thường. Điều này vừa bảo vệ quyền lợi đa số, vừa đảm bảo tính mạng cho người dân trong các công trình nguy hiểm.

4.2) Cụ thể hóa hệ số bồi thường (hệ số K) và tái định cư:

Nghị định quy định khung hệ số bồi thường diện tích căn hộ áp dụng đối với chủ sở hữu từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng cũ (diện tích thông thủy). Căn cứ vào vị trí, giá trị thị trường của từng khu vực, ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số K cụ thể cho từng dự án, giúp người dân dễ dàng tính toán được diện tích nơi ở mới và giảm thiểu tối đa các tranh chấp, khiếu nại kéo dài.

4.3) Gia tăng quyền lợi và ưu đãi cho chủ đầu tư:

Để thu hút dòng vốn tư nhân, Chính phủ đã đưa ra các cơ chế ưu đãi kinh tế rất hấp dẫn:

• Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất thuộc phạm vi dự án (bao gồm cả phần diện tích xây dựng kinh doanh thương mại được phê duyệt trong quy hoạch);
• Được phép hạch toán các chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và xây dựng hạ tầng kỹ thuật vào chi phí hợp lý của dự án khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp;
• Quy trình thủ tục hành chính được rút ngắn đáng kể thông qua cơ chế "một cửa" tại các cơ quan quản lý địa phương.

5. Quy trình triển khai dự án theo nghị định 98/2024/NĐ-CP:

Một dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tiêu chuẩn phải trải qua các giai đoạn nghiêm ngặt nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch và đúng pháp luật:

6. Đánh giá tác động xã hội và thị trường bất động sản:

Việc thực thi nghiêm túc nghị định 98/2024/NĐ-CP mang lại những tác động tích cực sâu rộng trên nhiều phương diện của đời sống xã hội:

- Đối với người dân: Giúp thay đổi căn bản chất lượng cuộc sống. Từ những căn hộ cũ chật hẹp, xuống cấp và nguy hiểm, người dân được chuyển sang sinh sống tại các tòa nhà hiện đại, có đầy đủ thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy đạt chuẩn, tầng hầm để xe và các tiện ích công cộng như khu vui chơi, cây xanh.

- Đối với đô thị: Góp phần hiện thực hóa mục tiêu chỉnh trang đô thị, loại bỏ các "khu ổ chuột" giữa lòng thành phố, đồng bộ hóa hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, từ đó nâng cao thẩm mỹ kiến trúc đô thị.

- Đối với doanh nghiệp: Mở ra một phân khúc thị trường bất động sản đầy tiềm năng. Các quỹ đất vàng tại trung tâm thành phố vốn bị kẹt bởi chung cư cũ nay được giải phóng, tạo nguồn cung căn hộ chất lượng cao và không gian thương mại dịch vụ dồi dào cho thị trường.

Nghị định 98/2024/NĐ-CP chính là chiếc "chìa khóa vàng" tháo gỡ những rào cản pháp lý cuối cùng, tạo động lực mạnh mẽ thúc đẩy công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ tại Việt Nam. Bằng việc phân định rõ ràng phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng cùng cơ chế bồi thường, ưu đãi minh bạch, nghị định này không chỉ bảo vệ quyền lợi an sinh hợp pháp của người dân mà còn mở ra cơ hội phát triển bền vững cho các doanh nghiệp bất động sản chân chính. Việc nắm vững các quy định tại nghị định là yếu tố tiên quyết để các địa phương, chủ đầu tư và người dân đồng lòng hướng tới một không gian sống an toàn, văn minh và hiện đại hơn.

Toàn văn văn bản.